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三中院调研房屋买卖合同中中介违规操作情形并提出建议
作者:詹晓莉  发布时间:2020-11-30 17:24:09 打印 字号: | |

三中院对2016年至201861件房屋买卖合同纠纷再审案件调研时发现,此类案件的争议焦点集中在买卖双方均认为交易失败是由对方违约造成,其中均不同程度存在房屋中介违规操作的情形,导致买卖双方因对交易流程理解偏差,对履行合同时产生分歧,直至不能按期完成过户交易。此类纠纷中房屋中介人员违规操作的情形主要有以下三种:

一是资质审核环节的违规。购房者资质审核是二手房交易的初步环节,二套房资格资质核验需要比首套房资质核验负担更多的税费。部分案件中,在中介建议下,购房人在旧房尚未交易过户的情况下,以首套房为名提交资质核验,导致资质审核被驳回,由此造成双方交易拖延,致使后期违约责任难以认定。

二是房屋属性的风险操作。根据现行政策,卖房人售卖产权人名下“满五年而且只有一套”的住房时免征增值税及其附加和个人所得税。因此部分中介工作人员为促成交易,通常告知卖方通过卖房、假离婚等方式使房屋属性符合政策规定的要求,使房源更具吸引力。调研发现,有的卖方为了卖房假离婚,导致家庭感情实质性破裂,一旦因双方原因交易失败,引发更深矛盾。

三是办理公积金贷款时的违规。在协助买房人办理公积金贷款时,部分中介为快速推进交易流程,在买卖双方就首付款支付数额及方式等问题未达成一致的情形下,要求卖方在虚假的公积金贷款材料上签字,或直接将卖方未签字的网签合同及相应资金监管协议提交上网,因卖方坚持不签字导致双方交易推迟,最终超过履行期限构成违约。

对此,三中院提出以下三点建议:

一是依法追究中介工作人员责任。对中介违规操作的行为,依法将中介人员追加为当事人并在原审中厘清责任方,依法判令中介承担民事责任,使违约责任的划分更为明晰,有助于矛盾化解,同时有助于中介工作人员纠正自身违法行为,加强自我约束。

二是及时发送司法建议,加强监管。房屋中介的管理部门为政府房地产管理部门(房管局),同时住房与城乡建设委员会对中介的违法行为也具有处罚权,房地产中介行业协会负责规范行业行为。可通过向以上部门发送司法建议,建议其对中介人员的违法违规行为加强监管,制定规范细则,并严格追究责任,督促中介工作人员依法履行职责与义务。

三是加强房屋交易普法宣传。二手房市场交易十分活跃,但买卖双方对于交易的基本流程认知不足,绝大多数合同双方的交易全然依赖中介操作,自身缺乏对规范流程的认识,也缺乏风险与防范意识。建议通过发布房屋买卖合同纠纷典型案例新闻通报会、制作公开课讲解案例,在社区开设以了解二手房买卖流程为内容的宣传栏、开展普法讲座、制作风险提示展板以及推送相关微信推文等方式,使群众深入了解问题和风险,从根源上减少此类纠纷发生。

 

 

 

 
责任编辑:张雨晴